2清理租金贷,刮骨疗毒的青客公寓还能撑多久?

来源:无冕财经(ID:wumiancaijing)作者:陈欣苗 编辑:雷缓之

行业低迷期,“长租公寓第一股”再次揭开行业困境。

2月16日,青客公寓(QK.US,以下简称“青客”)披露了2020财年年报(截至2020年9月30日)。期内,青客净亏损达15.34亿元,同比扩大208%;总资产同比下降52.73%至8.51亿元,而总负债则升至28.45亿元,同比增加9%。

青客将这一并不喜人的业绩表现归咎于疫情冲击。诚然,盈利难题一直困扰着长租公寓,疫情则加剧了行业动荡,出现爆雷、“跑路”的长租企业数量骤增;包括自如、蛋壳、青客在内的头部运营商也遭到不同程度冲击,蛋壳更是出现资金链危机,青客亦陆续传出租金贷问题、倒闭传闻。

▲青客有一大笔本该使用租金贷偿还的房东端租金要清理,资金链严重承压。图片来自网络。

随着行业隐患的不断暴露,监管政策也密集出台。有业内人士指出,长租行业将真正进入监管大年,预计40%以上的中小公寓面临关门。在行业留下的“一地鸡毛”和政策高压下,青客该如何为自己排雷?

刹车的租金贷

于青客而言,租金贷是其规模扩张的助推器。

此前,通过鼓励租客使用租金贷,青客得以提前从金融机构获取租户全年租金来补充现金流,投入运营。2019财年,青客融资活动的现金流入主要为租金贷,同时分期付款利息高达5.4亿元。

但自2020年5月起,青客便开始清理租金贷,金融机构暂停向租户发放新的分期贷款。2020财年,其所提供的租赁单位中,租金贷提供的租金比例由上年同期的65.4%降至11.9%;合作的金融机构由原本的11家降至7家,未偿还本金余额为5450万元。

事出有因。

一方面,租金贷名声已臭。自2018年以来,杭州鼎家、上海寓见等多个涉及租金贷的长租企业爆雷后,政策监管从严,青客不得不清理租金贷业务。

2019年12月,住房和城乡建设部等6部门印发《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》,要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

2020年来,北上广深等多地亦出台政策严控租金贷。比如,青客房源占比最大的上海,2月4日便发文规范租房市场,其中最大亮点便是对租金贷的管控。

“政策内容强调了两点。第一、禁止增量。后续住房租赁经营机构若要开展租金贷业务,空间不大,这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容。第二、压缩存量。此次政策明确‘租金贷/租金’的比重不能超过15%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱亦认为,过去长租公寓机构利用租金贷的形式预收租户一年的租金,再利用预收租金进行扩张及装修,这种做法以后明令禁止了。

另一方面,对租金贷的高度依赖也扩大了青客的经营风险。比如去年疫情期间,大量房源空置,青客不仅要支付高额房源运营费用,还有一大笔本该使用租金贷偿还的房东端租金要清理,资金链严重承压。也由此出现租客退租仍要还租金贷、房东被拖欠租金等情况,引发一大批房东、租客维权。

可见,在监管趋严、风险愈大的情况下,青客亦知晓租金贷模式难以为继。

但同时,从融资端看,融资渠道窄、融资成本高,在长租公寓行业内普遍存在。于青客公寓这类分散式长租公寓而言,融资渠道尤为有限,目前仍以股权融资为主,融资渠道如何拓宽尚待探索。在此情况下,失去租金贷这一金融杠杆的依仗,后续如何规模扩张仍要打个问号。

此外,近年来,租金和由租金产生的收入仍是青客最重要的收入来源,在无高增长的其他收入来源可替代的情况下,租金贷的监管对尚未盈利的青客无疑是雪上加霜,后续的运营压力也相应提升。

2020财年,青客的周期平均入住率为83.8%,较2018、2019财年的91.6%有所下降,因疫情期间解除租约而发生的装修资产损失达4.7亿元。

“长租公寓本身属于回报周期较长的行业,前期装修以及缴纳房东的租金需要投入巨大的成本,所以运营能力是重中之重。”王小嫱对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,青客应该精细化运营,追求自身内增长,而不是采用金融手段去依靠融资的钱来运营。

狂奔后的一地鸡毛

实际上,2019年11月青客上市的同时,其成立7年巨亏20亿的现实便已暴露。彼时业内便有青客再不上市融资就面临巨大偿债风险的说法。

但上市融得的4590万美元于青客而言也是杯水车薪。随着上市后的持续经营,青客的负债持续增加,2020年突如其来的疫情更予其沉重一击,租客数量断崖式下跌,青客资金周转受到致命打击。

▲2019年11月5日,青客在纳斯达克上市,至今市值缩水超8成。图片来自网络。

拖欠房东租金、租客被迫退房、资金链危机、倒闭跑路等负面消息接踵而至。直至2020年6月,青客回应“倒闭传闻”,并称公司目前遇到了资金困难,但仍在正常运营;此前4月,青客已将部分房源转让给建行旗下的建信住房抒困,自己转而充当服务商的角色,收取服务费。

余波仍未了。截至2月24日,在黑猫投诉平台上,青客的投诉量多达10216条投诉,集中为押金不退。

“长租公寓这个市场还没有真正起来,之前都是靠砸钱发展起来,如高价收房、给予租客更多优惠。但发展到一定时候,账算不过来,便难以持续下去,加上疫情的冲击,影响就更大了。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员分析,“高进低出”模式是青客公寓此番面临困境的主因。

作为独立发展起来的长租公寓运营商,青客手中并没有掌握的房源,其通过高收低租的方式烧钱扩张,在未盈利的情况下倚靠租金贷等方式不断滚雪球。

体现在财报上看,这种境况愈演愈烈。2018至2020财年,青客公寓的净亏损从4.99亿元攀升至15.34亿元;负债也升至28.45亿元,股东权益连续三年赤字,早已资不抵债。

而青客的这一模式与蛋壳公寓十分相近。据亿翰智库分析,举债经营的同时,蛋壳高收低租的竞争模式使其一直处于持续亏损状态。该模式是最容易爆雷的典型,并不具备很高的成长空间,资本市场认可度亦不高,融资端也难以为继;叠加2020年上半年疫情影响,出租率大幅下行,加速蛋壳资金链断裂。

不仅如此,在2020年屡陷危机的青客,在今年开年便遭受高管大换血的窘境。

今年1月,青客官宣创始人金光杰辞任首席执行官、董事会主席、董事、董事长和薪酬委员会成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员的职务。此外,4名元老级管理层也于同日辞任相关职务。公告称,他们因个人原因辞职,与公司无异议。

▲创始人金光杰彻底退出青客。图片来自网络。

新上任的董事会主席屈成才要如何解决青客目前面临的一系列问题,尚且存疑。

行业层面,过去的2020年,多家长租公寓机构接连爆雷,资金链断裂、跑路等现象屡出不穷,年末蛋壳公寓爆雷更将行业推上风口浪尖。据不完全统计,2020年出现爆雷的长租公寓品牌超过80家,“高进低出、长收短付”且租金贷业务占比过高的发展与扩张模式首当其冲。

多地亦出台政策补漏,对长租企业租金收取周期、租金贷资金去向等提出明确规范。“以往长租企业‘烧钱’跑马圈地的粗放模式难以持续,未来行业或出现一轮洗牌。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

上市未足一年半,青客市值已缩水超8成,资本市场的态度可见一斑。蛋壳爆雷在前,青客又该如何幸免于难?