河北首富,一个另类地产老板正在过冬

作者:郭儒逸 来源:商业人物(ID:biz-leaders)

2016年底,海南三亚。

一家知名的房地产公司,据称花费数千万元在当地办了场盛大的年会。现场气氛十分热烈,台上有大牌歌星献唱助兴,台下员工们觥筹交错、大快朵颐,一派快活景象。

这家公司就是发迹于河北廊坊的华夏幸福。这一年,华夏幸福销售规模突破1200亿元,不仅进入全国房企前十,也站到了成立以来的顶点。于是老板大手一挥,豪爽地把年会现场从寒冷北国搬到了海边的度假胜地。

图源:视觉中国

这也是当时年届五十的王文学,所经历的一个人生高峰——在当年的胡润富豪榜上,他以485亿元身家成为河北首富。这个干过司机、开过火锅店、当过装修“包工头”的普通人,最终凭借创立华夏幸福,用了十几年时间从底层爬至巨富。

不过遗憾的是,这样的年会之后再没有过。

今年一月份,华夏幸福因债务危机在债券和股票市场连遭重击。虽然王文学的名字仍高高挂在富豪榜单上,但他的公司已不得不进行紧急自救。阳光和沙滩变得越来越奢侈,首富也被迫进入了寒冬。

在中国房地产业界,王文学是一个“非典型”的地产老板。和出生于上世纪五十年代、靠卖楼发家的几位著名“大佬”不同,他在业内一直以发展产业地产著称。在不少人看来,华夏幸福的产业新城模式就是一种另类,因此王文学所走的也是一条不同的路。

1998年,华夏幸福的前身在廊坊成立。在此之前,中专学历的王文学在廊坊交通局运输公司当过司机,后来又在市区繁华地段开了家火锅店,并承揽了一些当地政府办公楼的装修生意。头脑灵活、“情商很高”的王文学从此开始他的经商生涯,并且胃口一步步变大。

华夏幸福成立时,正赶上国内房地产业进行市场化的大潮,住房分配制由此进入历史。在当时众多的房地产公司中,华夏幸福默默无闻,毫不起眼。彼时王文学对地产行业还不得要领,不过虽然学历不高,但这位“好学”的新手四处求教,当时已创办万科十余年的王石,就是他曾请教的业内前辈之一。

王文学的发迹史,还要与一个人有关——那就是当时在业界颇为知名的策划顾问王志纲。记者出身的王志纲能量巨大,不少日后一飞冲天的地产老板都得到过他的“提点”,其中包括星河湾的黄文仔、碧桂园的杨国强,而万达的王健林也曾在长白山文旅项目的决策上,特意向他做过咨询。盛名之下,当年刚开始做地产生意的王文学,便决定远赴深圳向对方讨教。

策划专家王志纲。图源:视觉中国

王志纲在后来接受采访时,曾隐晦地谈到过与这些合作者的关系,俨然有一种“可共患难,但难共富贵”的感慨。他的指向并不明确,无法猜测究竟是谁让他生发这种情绪。不过他对王文学的评价,就包括了一条“好学”。于是在反复的沟通交流中,王文学放弃了起初要做住宅市场的想法——在王志纲看来,华夏幸福在这方面毫无优势——而是准备趟入“产业地产”这条完全未知的赛道。

凑巧的是,2002年廊坊市政府邀请几家河北房企讨论在下辖的固安县建设产业园区,看到机会的王文学,便押上几乎全部身家出手了。

华夏幸福的产业新城模式,大致分为“产业园区+地产销售”两部分业务,通过低成本拿到土地并销售住宅,获取资金后用以支持园区的建设。而园区建成之后,还能获得政府财政支付的部分费用。

图源:华夏幸福官网

固安位于天安门广场正南五十公里处,在华夏幸福最初进入时,这并不是一块房地产开发的热门区域,甚至被人避之唯恐不及。但华夏幸福在当地建设的产业新城,如今已成为一张城市名片(甚至是华夏幸福自己最好的名片),一度接纳着一波又一波的各地人士前来“观摩取经”。

去年10月份,王文学在上交所的一档公开课栏目上,回忆了他的创业历史。他说,自己起初完全不知道该怎么定义华夏幸福的模式,后来偶然在一位北大老师所写的一本书上才接触到专业的叫法,即“PPP(政府和社会资本合作)”。站在讲台上的王文学毫不掩饰,他自称“当时学问不高,那个单词很长,也不会念”,但就是从那才知道华夏幸福做的是什么事。

从书本上找到理论支撑的王文学,很快在整个环京地区建起各种产业新城。河北省环绕北京的十几个县,顺理成章地成为华夏幸福长期重仓的区域。而王文学和他的公司,也一度成为廊坊固安和环京区域“最大的地主。”

华夏幸福的环京项目“大厂影视小镇”。图源:华夏幸福官网

那本名为《资本市场理论与运作》的书,受到这位文化程度不高的地产老板的推崇。实际上,书中教给王文学的不仅有专业的英文单词,还有后来运用娴熟的各种“融资术”。

2011年,华夏幸福在上交所借壳上市,并在截至2016年的几年中高速增长。那是王文学和华夏幸福的一段高光时期,不仅公司频频登上各种行业评选榜单,王文学的身家也水涨船高。就像他在上述公开课上向听众“朴实无华”地承认:“我个人的财富,也在资本市场的发展中得到加强。”

华夏幸福在通往产业地产“一哥”的道路上,其实并不缺少争议。总结起来有两点:一是王文学身上的政商关系色彩,二是产业新城模式的实质。

与如今外表看上去的儒雅不相类似,王文学在“政治”上的敏锐很早就有所显露。

一个不为人熟知的例子是,早年在做廊坊当地政府的装修生意时,受到政策变动的影响,王文学一度无法收回政府应支付的款项。结果,他一把火烧掉了那些合同,并向对方表示这些费用由自己承担。无论王文学是否承认,至少在外人看来,赢得信任之后他所获得的“回报”是丰厚的。据他自己讲述,华夏幸福在当地完成的每个项目或招商,市领导都会慨然前来为其站台。不仅如此,当项目遭遇重大政策障碍时,当地政府还会亲自协助以疏通关节。

此外,华夏幸福在获取土地指标、拿地价格等方面,在廊坊一地称得上是“绿灯全开”。而这一优势,其他竞争对手除了眼热一番,始终无可奈何。

这些似乎都让王文学意识到保持政治敏感的重要性。据《财经》此前报道称,华夏幸福内部不乏有政府从业背景的员工,其中包括副市长、司局级干部等。而对党建的格外重视,也让华夏幸福这家民企显得格外另类。

产业新城的模式,则是华夏幸福扩张进程中,另一个常被提起的话题。

有研究者称,与通常意义上的“土地财政”相比,华夏幸福的模式并无实质区别。这一模式中,华夏幸福只是代替了以往政府担任的融资平台角色,在产业新城建成之后,核心盈利模式仍是由卖地收入去支付华夏幸福的各项支出。

不过,虽然饱受争议,但华夏幸福仍然获得了更高层面的肯定。2015年7月,其在固安的产业园区成为唯一一个产业新城项目入选国家发改委首批PPP项目库。一时间,不仅固安成为各地政府的“朝圣之地”,王文学和他的华夏幸福,也迅速被推上了这一领域的头把交椅。

转折在2017年突然出现。

当年环京楼市遭遇一场严苛的调控——规划限批,土地限供,住房限购。虽然华夏幸福当时在非京津冀地区的销售占比已有所提升,但大本营遭遇重创,仍带来最直接的冲击。

用王文学自己的话说,那就是“我们受到的非常精准的打击”。整个2017年,华夏幸福的经营现金流在近三年来首次为负。2018年4月,已数年不再出席年度股东大会的王文学罕见露面,似乎不得不亲自来安抚外界的不安情绪。

但事情并没有朝着预期发展。

这可能与王文学“沉迷”于书中描述的资本市场魔力有关。在那几年中,为了筹集迅速扩张的资金,华夏幸福成为一个业内闻名的“融资高手”。有统计显示,自2012年之后的四年多期间,华夏幸福从银行贷款之外融得的资金就将近三千亿元,而涉及到的眼花缭乱的融资方式就多达十几种。不过,钱多了会烫手,债多了也会发愁。当调控引发现金流受限,风光一时的华夏幸福撞上了冰川。

就在上述上交所的公开课上,王文学一句话带过了华夏幸福遭遇的这场危机。不过不够厚道的是,他认为是“媒体的炒作”,才使得公司的现金流出现紧张状况。看来在甩锅这个课题上,王文学似乎还学得不是很到位。

2018年7月,平安资管成为把王文学暂时拉出泥潭的“白衣骑士”。当时平安资管以138亿元入股华夏幸福,持股比例为19.7%;2019年初,平安方面再度以42亿对价受让5.69%股权,至此成为华夏幸福除王文学外的第二大股东。

平安的钱并不好拿。不仅有平安系的一众高管进驻,而且按照双方签署的对赌协议,华夏幸福2018年、2019年、2020年净利润增长率应分别不低于30%、65%、105%,如果业绩不达标,华夏幸福将向对方进行现金补偿。从目前来看,前两年的业绩对赌华夏幸福勉强“擦线”完成,但去年的目标大概率将无法完成(2020年年报尚未出炉)。来自资本市场的朋友,会不会留给王文学一个冷面孔?

据财报数据显示,截止去年三季度末,华夏幸福有息负债规模超过2100亿元,其中短期负债940亿。当王文学在讲台上侃侃而谈时,可能没有料到两三个月之后,华夏幸福的资金链危机会公开暴发。他当时留着一头短发,戴着一副黑框眼镜,西装革履地站在偌大的讲台上,一页一页地回顾着华夏幸福的光辉过去,仿佛没有任何险情。

如今,纾困的最终解决方案仍未出炉。“地主”家能不能扛过这个寒冬,可能很快就知道了。

参考资料:

方帅,华夏幸福:环北京之后的路怎么走?《中国房地产业》杂志,2014年11月

孙春芳,吴向东空降华夏幸福幕后,腾讯棱镜,2019年2月

凌永昌,华夏幸福产业新城的“炼金术”,中建政研PPP 研究中心,2016年7月

张珍珍,华夏幸福巨量融资之谜解析,安徽财经大学,2018年6月

董文艳,吴向东跳槽华夏幸福的连锁反应,《财经》,2019年3月

董文艳,地产另类华夏幸福,《财经》,2017年6月

侯雯 黄荣 于宁等,造城者:神话与阴影,财新,2017年3月

*题图为华夏幸福业绩会截图