图片来源:蛋壳公寓

作者|吴波    来源|界面新闻(ID:wowjiemian)

分散式长租公寓运营商蛋壳公寓(DNK)似乎一直处在破产跑路传言的漩涡中。

11月16日,一条号称来自蛋壳公寓离职员工的爆料在网络上传开:“再过几个小时蛋壳会宣布破产清算,负债60亿,各个派出所会登记租客损失,期间房东不允许断电断水。”

这条消息很快被奔走相告,恐慌的情绪传导至蛋壳的业主及租客端。“蛋壳公寓”相关话题被推上社交平台热搜;业主群迅速炸锅,开始商量“如何止损,拿回出租房源”;原本被断网但依旧淡定的租客,心理预期也开始发生变化——一位王姓杭州蛋壳租客,在当天将破产传言截图发给自己的管家,但始终没有得到回应;一位上海易姓租客则在朋友圈发文祈祷:“别爆雷啊,才续租一年。”

与上次一样,蛋壳公寓试图澄清破产传言,其对界面新闻表示:“属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。”

但这一说法并未消解舆论情绪,提振业主与租客的信心。因为,相较上个月,蛋壳当下情况已经愈发糟糕——北京、深圳、杭州、武汉等地供应商、员工等维权已经陷入拉锯战,房东对租客是否会采取驱赶偏激举动,租客恐慌是否会迅速演化为退租,租金贷征信等一系列问题待解,且已有步入恶性循环的趋势。

长租公寓分散式运营商暴雷总是牵连甚广,蛋壳因其体量之大而备受关注。当下,蛋壳该如何自救已经不仅是企业自身危机、长租公寓分散式模式成功与溃败辩证、租金贷监管缺位等问题,也是关乎百万人的社会民生问题。

一地鸡毛

用5年时间,蛋壳公寓借着长租公寓风口,做到了分散式长租公寓第二,把接近40万间房间贴上蛋壳标签,链接百万人,规模仅次于这一细分领域领头羊自如,其品牌好感度还一度超过自如。

风口是天使,疫情则是翅膀的反面。一场突如其来的新冠疫情,让本就未能盈利的长租公寓运营商,面临空置率走高、租金收入下降的困境,企业也陷入流动性危机。

2020年,蛋壳公寓可谓流年不利、四面楚歌。

公司经营方面,蛋壳公寓核心管理层发生诸多动荡。今年6月,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖被带走调查。尽管公司称与蛋壳无关,但这一事件仍然给蛋壳造成极大的负面影响。10月,蛋壳公寓首席运营官顾国栋也因个人原因离职。

来自监管层的负面消息也在不断传来。今年5月,深圳市住建局表示,将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全以及违建等问题。8月,蛋壳公寓App遭工信部通报下架。

业务模式链条上反抗之声此起彼伏。2月疫情以来,因涨租、服务不到位等投诉让蛋壳公寓多次登上社交平台热搜。

11月,蛋壳公寓三次被列为被执行人,被执行总金额超千万,再次登上社交平台热搜。

近期,北京、杭州、武汉等地办公地点频发维权,有被拖欠装修工程款的承包商讨要欠款,也有租客退租、房东讨要房租、蛋壳工作人员讨薪。

目前上海、杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象,深圳蛋壳公寓出现了大面积断网,已经有房东开始断水断电、驱赶租客。

一位北京租客在黑猫投诉平台上说:“8月30号开始断网,发短信说9月15号之前可恢复正常。等9月18号又扬言9月30号恢复正常,结果到了月底,客服又说10月15号恢复正常。客服一直推托,管家更是微信都不回。”

一位成都租客则投诉退款问题:“合同到期退租后,迟迟不退押金,每次打客服都排队半个多小时才能打进去。”

而在黑猫投诉平台上,这类法无退租、断网断电、拖欠业主租金与水电费等问题的投诉,已达28081件。

危机愈演愈烈,10月至11月期间,蛋壳公寓两次被网传破产,蛋壳公寓两次对外否认破产。

“租客和房东等问题,也在积极应对,蛋壳公寓承诺绝不会跑路,请大家放心。同时希望媒体慎重报道,以免引起猜想和恐慌,发生挤兑,对租客、业主、公司、行业都不好。这是一个新兴行业还希望社会各方给予支持和理解。”蛋壳公寓对界面新闻表示。

截至目前,蛋壳公寓合作“租金贷”业务金融机构微众银行也对外发声,向外表露不会“兜底”的信号。

11月16日,微众银行在官方微博公告称:我行关注到蛋壳公寓相关情况,我行对此高度重视并保持密切关注。从维护客户合法权益的角度出发,微众银行提出建议:根据客户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》,并已预付租金,享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住,保障合法权益;并明确表示,如已被迫搬离,请做相关信息登记,在2021年3月31日前,征信将不受影响等。

最后的自救

一系列迹象似乎都在指向,蛋壳公寓正处于爆雷前夜。但正如蛋壳公寓对外所言,局面还未演化至最坏,蛋壳确实没有跑路,正在竭力解决来自供应商、员工、业主及租客等各方面的需求。

截至目前,在蛋壳公寓北京、上海、深圳、杭州、武汉等地办公地址,依然有工作人员驻守,为各方尽可能解答疑问及解决需求。

只是围绕蛋壳公寓所展开的一系列问题,环环相扣,最后都归结于钱的问题。安抚各方情绪及漏洞填补方案并不能真正解决问题,蛋壳亟需一笔纾困资金,渡过阶段性危机。

比如今年同样深陷破产危机的青客公寓就成功引入中国建设银行(6.570, 0.09, 1.39%),解决了阶段性危机。

多位不具名长租公寓专业人士向界面新闻透露,蛋壳公寓并非没有寻求外援,只是没有谈成。“北京政府相关部门有撮合建行援助蛋壳,蛋壳自身也找过自如,但最后未能成行。”一位长租公寓专业人士称。

那么建行为何援助了青客却无法援助蛋壳呢?YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋及景晖智库首席经济学家胡景晖均认为,最为直接原因是蛋壳的亏损比青客更大。

“蛋壳的体量太大了,亏损也更大,能帮上他的人就少了很多。”刘洋说。

从体量和亏损上看,青客确实小于蛋壳。截至2019年9月30日,青客旗下有97297间可供出租的房源。而截至2020年3月末,蛋壳公寓在13个城市运营41.9万间公寓。

根据青客财报,截至2020年6月30日,青客总资产为15.7亿元,总负债为24.7亿元,资产负债率为157%。2017年至2019年三个年份,总营收分别为5.23亿元、8.9亿元、12.34亿元;净利润分别为-2.45亿元、-5亿元、-4.98亿元。截至2019年底,经营性现金流为-8818.9元。

相形之下,蛋壳的亏损是青客的数倍。根据蛋壳财报,2020年一季度,公司净利润为-12.3亿元,资产负债率进一步提升为97.06%。2017年至2019年三个年份,总资产分别为11.35亿元、58.3亿元、90.06亿元;净利润分别为-2.72亿元、-13.66亿元、-34.35亿元;总负债为13.6亿元、48.16亿元、86.26亿元;截至2019年底,经营性现金流为-19.11亿元。

这令建行和自如有心无力。疫情冲击下,分散式长租公寓领头羊自如也未能幸免,它的负面消息也在不断传出——涨租、业主租客大面积退租、保洁等服务不到位。尽管它今年又获得软银投资,但也是“泥菩萨过江自身难保”。

另一方面,有业内人士指出,建行援助青客,在于青客有上海国资成分。而蛋壳公寓则是互联网基因。

根据公开资料,青客公寓的创始人兼CEO金光杰有诸多社会职务:中国人民政治协商会议上海市徐汇区委员会委员;上海市青联委员、徐汇区青联常委、副主席,以及中国科学技术协会上海嘉定委员会副主席。

嘉定国资官网显示:2012年底,国资集团下属汇嘉创投正式投资青客公寓。2013年,汇嘉创投在嘉定国资系统内首创“投贷保”联动模式,与同样是国资集团子公司的嘉定担保合作,为青客获得1000万元的债权融资;2014年,汇嘉创投又获得“达晨创投”的风险投资。

虽然作为青客公寓的过往投资方,达晨创投直接占股并未超过5%,但根据天眼查显示,这家公司总裁肖冰个人占股达到10.47%。

引入外援无望,作为上市公司,为何不能通过融资纾困呢?一方面,长租公寓分散式运营商融资渠道极为有限,另一方面风口过去后,资本对这一赛道关注越来越少。

分散式长租公寓商业模式是轻资产投资模式,无法通过房产抵押等贷款,目前只能通过风投股权融资或者以未来的租金收入发行ABS进行融资,金额和渠道都十分有限。

头豹研究院指出,金融方面的支持对于目前的长租公寓行业来说愈发重要,但受制于目前的宏观环境和利率情况,国家在这方面可以放手实施的优惠并不多。2015 年至今,国家陆续开展了 REITs 试点工作,但距离大范围推广仍然需要一个长期论证、修正过程。

而在风投方面,据界面新闻了解,随着今年市场不确定加强,机构投项目的头部效应越发明显。而投资了贝壳及自如的华兴资本,目前甚至没有团队在专门关注长租公寓分散式赛道。

彼时,风投选择投资自如、蛋壳等投资逻辑是,“风口以及风口上的猪”,而当下风口已过,风投机构回归理性,融资则需要有能赚钱的商业模式。“融资要建立信任和信心。以及盈利方案”刘洋说。

Wind数据显示,截至2020年4月29日,蛋壳公寓前三大股东分别为老虎基金、愉悦资本以及创始人高靖,持股比例分别为19.9%、15.60%以及13.5%。截至目前,老虎基金、愉悦资本似乎无意增资。

自救乏力,外援无望,流动性危机陷入僵局,蛋壳真的将面临破产注销上市的局面吗?

“类似这种新兴行业的发展企业,应该给予理解和支持。在发展的过程中,始终会面临一些阶段性盘整,而在盘整的过程中,如果信心不足,很可能出现灭顶之灾。”刘洋说。

贝壳研究院租赁分析师黄卉分析认为,“依据目前事件发展情况,已经引起了相关部门的关注,如果事件持续发酵,不排除有经营能力的企业伸出援手,来降低事件的负面影响。”

“破产退市的可能性出现的概率还是比较低的。蛋壳体量大,波及面广,而且其商业模式还是有可发展的空间,政府相关部门应该会及时救场。”一位不具名租赁行业分析师认识也表达类似看法。

但截至目前,蛋壳公寓还没有等来白衣骑士。

信用受损模式待考

自如、蛋壳等运营商将困境归咎疫情,有人则将蛋壳危机定义为二房东商业模式全面溃败,还有人将长租公寓爆雷归罪租金贷。

从蛋壳案例来看,这类说法似乎均有迹可循。

分散式长租公寓运营商的资金主要来自四部分,融资、租金收入、租金贷以及附加服务。而其中融资、租金收入、租金贷占比最多,这是企业扩张及续命的关键。其中一方资金减少,都可能促使现金流周转失衡。

蛋壳的流动性危机始于今年2月疫情。疫情之下,租客入住率下降,自如、蛋壳在这一期间释放的自救方案都是要求房东让步给出一定期限的免租期,与此同时,租客被要求涨租的声音在社交平台上此起彼伏。

蛋壳这一自救方案未能成行,随着疫情加重,蛋壳在租金收入端明显受限,亏损继续扩大。根据财报,2020年一季度,蛋壳公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1个百分点,但较去年二季度的89%大幅下滑。蛋壳公寓一季度净亏损12.344亿元,亏损扩大逾50%;经调整净亏损为9.789亿元,亏损扩大逾20%。

而“租金贷”则是一柄双刃剑,其模式是租客与运营商签订房屋租赁合同,运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金。运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。

在业务逻辑上,“租金贷”既解决了租客很难一口气拿出大笔预付金的痛点,也解决了运营商杠杆式扩张资金需求。

但对于扩张中的企业来说,这一模式环环相扣风险极大,租金收入下降、租金贷来源减少等任何一个环节出现问题,都会导致企业资金链断裂。

长租公寓频繁爆雷成为租金贷模式风险的验证。自2018开始,从上海的“爱公寓”,到好租好住、爱家爱、优租客、恺信亚洲,再到杭州鼎家和咖菲猫,皆是在资金链断裂后出现运营危机,最后跑路的跑路,出售的出售。

这令监管层意识到租金贷的弊端,开始加强管控。

2019年12月,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确提出住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

按照国家调控方向,降低租金贷比例,相当于掐掉了运营商很大一部分的收入源头,蛋壳公寓开始面临流动性危机。因为截至2019年前9个月,这家公司的租金贷占总租金收入的67.9%。

不幸的是,蛋壳公寓还未来得及主动降低杠杆,却迎来疫情及监管的双重打击。在疫情影响下,今年5月,深圳市消委会接到针对蛋壳公寓的投诉219宗。针对此,深圳市住建局表示,将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全以及违建等问题,一旦查实,严格处理。

根据财经报道,这直接导致今年相关银行迅速下调了蛋壳租金贷的额度,导致公司现金流吃紧。

爆雷不断,平台信用不断受损,那分散式长租公寓商业模式还成立吗?

贝壳研究院依据公开信息不完全统计,存在经营纠纷、资金链断裂及跑路的企业产生经营问题的原因主要分为两类,一类企业是以投机动机进入租赁业务,通过“高收低出”“长收短付”的经营模式,获得资金而用非经营用途的现象。另一类是因经营不善导致资金链断裂,青客、蛋壳属于后者。

对于商业模式,资金只能带来短期利好,真正穿越周期的则是方法。多位业内人士认为,类似自如、蛋壳等分散式长租公寓模式依旧有可行空间。

胡景晖说,行业还需要进一步加强监管。黄卉则表示,蛋壳等这类运营商应及时关注自身的现金流情况,做好“以出定收”的动态房源管理,精细化运营确保现金流维持在正常水平。审查自身经营的风险,做好风险预案,在资金链出现危机后,及时做好风险控制。