自如难「自如」

来源丨新浪科技(ID:techsina) 作者丨张俊

长租公寓雷声阵阵,行业老大自如也不好过了。

近日,多位租客向新浪科技表示,遭遇自如强制解约,甚至直接被管家赶出家门;无独有偶,自如业主们也遇到了糟心事,自如以疫情影响房屋难以出租为由,要求业主大幅降租,否则就强制解约,甚至还要求业主赔偿。

一年前,自如宣布其房源规模已突破100万间,也是国内最大的长租公寓企业。但疫情之后,出租率下降,租金下行,行业老大也迎来了艰难时刻。

01 租客被驱赶 限期两天搬家

王漫是深圳一家互联网企业员工,出于自如在朋友中的口碑不错,今年7月,她搬进了自如。

但如今还不到四个月,就让她对自如的印象彻底改观。刚刚入住时,自如房间的热水器就出了问题,完全没有热水供应。“夏天还好,随着天气转凉,冷水洗澡真的太艰难了”,她说,更生气的是,向自如管家反馈之后也无人解决,最终是向官方客服投诉之后,热水终于通了。

更让她愤怒的还在后面。

今年10月底,她突然接到了自如管家的电话,称自如已经与业主解约,业主着急回收和装修房子。管家要求她尽快搬离,期限是两天。

“管家的态度特别差,根本不是商量,而是直接通知我赶紧搬离。”王漫吐槽说,“有种没有犯错却被赶出家门的感觉。我每年要向自如交2000多元的服务费,得到的却是这种服务。”

王漫并没有向管家妥协,在向官方客服投诉后,自如的业务经理前来协商,答应宽限时间搬家。但王漫注意到,根据她与自如签订的租房合同,如果自如一方违约,需要向租客赔付房租、搬家费和补偿款,但自如业务经理称只能赔付一个月房租,无法完全按照合同赔偿。

王漫认为,自如强制与租客解约,不是业主要单方面收回房子那么简单。“我身边有很多朋友也遇到了强制解约的情况,听说是自如之前高价从业主手中拿到了房子,但今年行情不好出租出去完全不赚钱,所以才主动与业主和租客解约了很多房子”。

北京租客穆玥与自如的合同已经持续两年之久,两室一厅中的客厅被自如打了隔断,他一直居住在客厅隔断间。今年5月,因为政策原因,他租住的隔断房间被举报,最终拆除。

随后穆玥从隔断间搬到了主卧,并且房租也没有上涨。但今年10月,他也接到了来自自如管家的解约通知,理由同样是房东解约,要收回房子。好在是自如给的搬离期限是一个月,并且赔偿一个月租金。

一位自如管家解释称,近期频繁的强制解约,背后根本原因是高收低租。假如自如前几年以9000元的价格从业主手中拿房,但今年市场行情不好,租赁价格下降,同时出租率下降,自如在这个房子上获得的出租收益可能只有7500元,完全是在亏钱。

“自如最近在清理不良资产,就是位置不好,或者是不赚钱的,一般都是与租客强制解约。”他说。

实际上,隔断房、空置率高的房间成为重灾区。由于各地陆续下发通知不准打隔断,一旦原先的隔断间被拆除,租客的房租又不能大幅上涨,那么自如就会在单个房屋的收益产生不平衡;另外,由于疫情对租赁需求的影响,如果房屋的某个房间长期空置无人居住,自如在整个房屋上的收益也会不平衡。

02 业主无奈:不降租就解约 还要赔偿

不只是租客面临强制解约,自如业主也遇到了同样的状况。

2018年,张学在北京购买了一套大开间,出于省事,他将房屋交给自如打理,签订了一年托管合同。2019年,合同到期,自如管家告诉他,可以再续签三年,并且给他的租金每年可以递增200元。

自己不用打理就可以将房屋出租,并且每年还可以增加房租,这对他本是好事。但今年9月,自如管家多次打电话告诉他,因为疫情,最近租赁市场行情不好,房子租不出去,要求他降租金。

“管家说因为疫情自如有点扛不住了,要把租金从每月4400元降到3900元”,张学说,虽然自己很不爽,但看了房屋合同后发现,如果是自如违约,需要向业主赔偿两个月房租,也就是8000多元。但如果是自己违约,就要赔偿自如1万多元的装修费用。“如果我违约,算下来不仅拿不到赔偿,甚至还要给自如贴钱。”

张学分析,如果不降租,自己最近还要在工作之余亲自打理房间出租,时间成本太高。并且自己临时出租出去的价格可能也不会比自如给的租金高出许多。

无奈之下,他不得不同意降租。通过与管家协商,房屋租金由4400元降至4000元,但是每年不再递增。

“他们合同写的太鸡贼,自如违约责任不大,业主违约赔偿很高。而且现在行情不好就让业主降租,等行情好了,自如会主动找我们涨房租吗?”张学表示,等三年的合同到期,他打算不再续签。

相比张学的大开间,自如北京业主汪闻的两室一厅损失更大。

他2019年5月与自如签了两年合同,今年10月自如管家告诉他,要求把租金从每月7000元降到6000元,给出的理由是受疫情影响,租客端的房租一直在下降,并且房屋空置率上升,自如不赚钱。

“不降我们也不知道怎么办,毕竟我们处于弱势。而且合同就两年,到期后我不会再租给自如了。”他说。

此外,网络上也有大量自如业主反馈被强制降租一事,自如客服则在微博上回应称,部分业主对房租水平和价格走势,与自如有不同的看法,短期内难以达成一致。但会坚持友好协商的原则,遵守合同约定的内容,解决这部分房屋面临的问题。

03 长租公寓暴雷何时休?

一位链家内部人士透露,自如从今年9月开始就不再收房,陆续要求业主降租,驱赶房客,以清理不良资产。

实际上,今年初疫情爆发时,就对长租公寓行业冲击巨大。

贝壳研究院此前发布的数据显示,疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%,同比下降20%;自如管理的100万间房源,受疫情影响平均多空置15天,企业直接损失预计超过6亿元。

长租公寓企业的商业模式是,先从业主手中收房,装修之后再出租给租客,利润主要来自租金差。但随着前几年资本的大举进入,长租公寓行业成为风口,众多新玩家入局。为了争夺房源,扩大规模,很多企业抬高了从业主手中的收房价格。

而要维持现金流稳定,长租公寓企业又不得不将房源保持在一定的出租率水平,甚至不惜以高收低租的方式将房屋出租,以降低空置率。

在疫情的冲击下,这种模式更是难以持续。租房需求下降,房屋出租率下降,但由于与业主签订的是长期合同,长租公寓企业的现金流面临着严峻的考验。

虽然目前国内疫情正在逐步得到控制,但租赁市场并没有完全恢复。

以北京为例,根据我爱我家研究院发布的数据显示,今年9月,北京住房租赁交易量、租金同步下滑,市场正向淡季过渡。

从租赁交易量上来看,受疫情影响,今年夏季高峰延迟到8月才出现,但市场的淡旺季走势并没有改变,8月交易量冲高之后,市场自9月开始下行;从租金来看,今年9月,在整租交易中,每平方米的平均成交租金为87.67元,环比下跌1.86%,同比下跌7.30%。价格水平明显低于2019年,回到了2018年年初的水平,并创下2年来新低。

这或许也是近期长租公寓频频爆雷的原因所在。据贝壳研究院统计,仅8月、9月就连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭,这些企业中超九成采用的是高收低租的经营模式。

在自如之前,行业头部玩家青客公寓、蛋壳公寓都遭遇了生存困境。而作为拥有100万房源的自如来说,这个规模第一既是光环,也是压力。一旦经营不善,现金流紧张,风险也是致命性的。

房产分析师黄卉认为,长租公寓近期不断出现的暴雷事件,核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击,加速暴露了企业商业模式存在的问题:收房、装修和运营的成本太高,商业模式的灵活性差,迫切需要精细化运营。在她看来,长租公寓企业理论上应当以出定收,根据出房情况来决定收房速度,将库存维持在健康水平。

自如CEO熊林此前就曾公开表示:“不会急于IPO,长租行业已从创业期进入精耕期,更需要聚焦于用户价值和社会价值。”

而在疫情影响和租房淡季到来的冲击下,自如如何进一步深耕细作,平衡企业发展与用户口碑,需要给出自己的答案。